Prima casa czy seconda casa

Większość Polek i Polaków wie, że kupując dom we Włoszech można go nabyć jako prima casa lub seconda casa. Wybór ten ma konkretne konsekwencje – przede wszystkim wpływa na jednorazowe podatki, które zapłacisz u notariusza przy zakupie domu (tzw. imposta di registro albo podatek IVA/VAT – w zależności od sytuacji), na ewentualną konieczność płacenia corocznego lokalnego podatku od nieruchomości (tzw. IMU), a także czy będziesz musiał/a został włoskim rezydentem podatkowym.

Poniżej wyjaśniamy, czym dokładnie różnią się prima casa i seconda casa oraz jakie skutki podatkowe i prawne wiążą się z tym wyborem.

Czym jest prima casa we Włoszech – definicja i zasady

Prima casa to w dosłownym tłumaczeniu „pierwszy dom”. Nie chodzi jednak o to, że kupujesz swój pierwszy dom we Włoszech lub pierwszy dom w ogóle.

Prima casa to dom, w którym masz swoje centrum życiowe. Oznacza to, że faktycznie tam mieszkasz, pracujesz, dzieci w tym miejscu chodzą do szkoły, tam spędzasz większość roku. Krótko mówiąc, jest to Twoje faktyczne miejsce zamieszkania, a nie dom wakacyjny. Zakup domu we Włoszech jako prima casa oznacza więc w praktyce, że faktycznie przenosisz się do Włoch, a co za tym idzie – musisz zameldować się w lokalnej gminie i co do zasady płacić podatki od dochodu we Włoszech.

Podatki przy zakupie domu jako prima casa – ile zapłacisz? 

Kupując dom jako prima casa, płacisz niższe podatki u notariusza, w szczególności niższy podatek od wartości katastralnej (imposta di registro). Podatek ten wynosi 2% wartości katastralnej nieruchomości, ale w praktyce nie może być niższy niż 1000 euro. Mówimy tu o rynku wtórnym. Podatki w wypadku zakupu od konstruktora są inne – wchodzimy w VAT.

Dodatkowo przy prima casa nie musisz płacić co roku IMU, czyli lokalnego podatku od nieruchomości. IMU jest podatkiem płatnym corocznie w dwóch równych ratach, ale w przypadku prima casa zazwyczaj tego obowiązku nie ma.

Wielu naszych klientów zakłada, że skoro podatek przy zakupie jest niższy, to prima casa zawsze będzie najlepszym wyborem. Później okazuje się, że obowiązki związane z meldunkiem czy rezydencją podatkową potrafią całkowicie zmienić opłacalność takiej decyzji.

Obowiązek zameldowania przy prima casa

Kupując dom w Italii jako prima casa, należy pamiętaćo obowiązku przeniesienia meldunku (residenza) do gminy, w której położona jest nieruchomość, w ciągu 18 miesięcy od dnia zakupu. Brak zameldowania w tym terminie rodzi konsekwencje w postaci konieczności zapłaty kar. Do zameldowania potrzebny będzie m.in. włoski numer identyfikacji podatkowej – dowiedz się, jak uzyskać codice fiscale.

W praktyce widzimy często, że osoby kupujące dom jako prima casa traktują meldunek jako formalność, którą „zrobią później”. Tymczasem to właśnie tutaj najłatwiej o kosztowne pomyłki i opóźnienia prowadzące do utraty ulgi.

W pewnych sytuacjach istnieje możliwość zmiany wcześniej dokonanego wyboru i powrotu do opcji seconda casa, jednak decyzja ta powinna być każdorazowo analizowana indywidualnie.

Prima casa a rezydencja podatkowa

Zakup domu jako prima casa bardzo często wiąże się ze zmianą rezydencji podatkowej na włoską, bo warunkiem ulgi jest przeniesienie meldunku i faktyczne związanie centrum życiowego z Włochami.

Wynika to z zasad dotyczących unikania podwójnego opodatkowania między Polską a Włochami. Brak świadomego wyboru może rodzić konsekwencje skarbowe, a źli lub nieświadomi doradcy albo chęć uzyskania tzw. „optymalizacji podatkowej” mogą prowadzić do poważnych problemów prawnych i w konsekwencji dodatkowych, niechcianych kosztów.

Przykład z naszej praktyki – klient mieszkający na stałe w Polsce chciał kupić dom jako prima casa, bo podatek przy zakupie był niższy. Po analizie okazało się jednak, że zmiana rezydencji podatkowej zwiększyłaby jego zobowiązania o kilkanaście tysięcy euro rocznie. W jego sytuacji seconda casa była rozwiązaniem zdecydowanie bezpieczniejszym.

Dlatego tak ważne jest, aby świadomie wybrać między prima casa a seconda casa przed zakupem nieruchomości we Włoszech.

Czym jest seconda casa we Włoszech – definicja i zasady

Seconda casa to dosłownie „drugi dom”. W praktyce oznacza to, że nie jest to dom, w którym masz stałe miejsce zamieszkania – jest to przeciwieństwo prima casa, dom nie stanowi centrum życiowego.

Najczęściej seconda casa to dom wakacyjny, do którego jeździsz od czasu do czasu, lub dom, który jest wynajmowany na portalach typu Airbnb i podobnych.

Seconda casa – podatki, IMU i obowiązki właściciela

W przypadku seconda casa istnieje obowiązek corocznego płacenia podatku IMU. IMU to lokalny podatek od nieruchomości, płatny co roku w dwóch równych ratach.

Ile wynosi podatek od seconda casa we Włoszech

Podatek od seconda casa w typowym przypadku zakupu z rynku wtórnego od osoby fizycznej wynosi 9% wartości katastralnej nieruchomości.

Warto pamiętać, że inaczej może być w przypadku zakupu od spółek, inaczej przy zakupie przez spółki czy też fundacje.

Podatek od seconda casa, płatny jednorazowo u notariusza, oblicza się w oparciu o wartość katastralną (rendita catastale) powiększoną o odpowiedni współczynnik wynikający z przepisów. Dotyczy to transakcji na rynku wtórnym, gdzie nie stosuje się podatku VAT. VAT pojawia się tylko przy zakupie od przedsiębiorcy lub dewelopera w określonych przypadkach.

Prima casa a seconda casa – porównanie

Pamiętaj!

Zasady podatkowe we Włoszech różnią się między gminami i mogą zmieniać się w czasie. Przed zakupem domu warto przeanalizować swoją sytuację z doradcą podatkowym, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów i sankcji.

Prima casa czy seconda casa – co wybrać

Większość Polaków kupuje nieruchomości we Włoszech jako seconda casa – nawet wtedy, gdy planują spędzać tam większość roku. Wynika to z obaw przed zmianą rezydencji podatkowej oraz dodatkowymi obowiązkami związanymi z prima casa.

W praktyce decyzję najczęściej determinują dwa czynniki: gdzie faktycznie chcesz mieszkać oraz jakie obciążenia podatkowe są dla Ciebie optymalne.

Kiedy wybrać prima casa

Prima casa jest dobrym wyborem, jeśli rzeczywiście zamierzasz mieszkać we Włoszech, a Twoje centrum życiowe ma się tam faktycznie przenieść. Opłaca się szczególnie wtedy, gdy zmiana rezydencji podatkowej nie zwiększy Twoich obciążeń i gdy chcesz korzystać z niższego podatku przy zakupie oraz braku IMU, a także w wypadku bardzo bogatych osób, gdzie podatek dochodowy może być stały, niezależny od dochodów.

Kiedy wybrać seconda casa

Seconda casa warto wybrać, jeśli nie planujesz stałego pobytu we Włoszech, a dom ma pełnić funkcję wakacyjną, inwestycyjną lub pod wynajem. To bezpieczniejsza opcja dla osób mieszkających głównie w Polsce oraz wtedy, gdy zmiana rezydencji podatkowej byłaby niekorzystna. Przy wyborze seconda casa warto szczególnie przemyśleć lokalizację – sprawdź, gdzie najlepiej kupić dom we Włoszech w 2025 roku.

Z naszego doświadczenia wynika, że najlepsze decyzje zapadają wtedy, gdy inwestor od początku jasno określi, czy priorytetem jest koszt utrzymania, czy swoboda wynajmu.

Podsumowanie

Wybór między prima casa a seconda casa powinien być poprzedzony analizą indywidualnej sytuacji. Ma on znaczenie dla wysokości podatków u notariusza, wpływa na to, czy będziesz  płacić IMU, a także może skutkować zmianą rezydencji podatkowej i konsekwencjami na gruncie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Włochami. Cały proces zakupu nieruchomości we Włoszech opisaliśmy szczegółowo w naszym przewodniku.

Aby uniknąć niepotrzebnych kosztów i wybrać najkorzystniejszą formę zakupu nieruchomości we Włoszech, zapraszamy do indywidualnej konsultacji. Chętnie przeanalizujemy Twoją  sytuację krok po kroku.
Więcej o naszej pracy i doświadczeniu znajdziesz w sekcji O nas

FAQ – Najczęściej zadawane pytania