Kupno domu we Włoszech to proces, nad którego prawidłowym przebiegiem, podobnie jak w Polsce czuwa biuro nieruchomości bądź firma specjalizująca się w tego typu obsłudze prawnej.
Polacy, tak samo jak wszyscy inni obywatele Unii Europejskiej, mogą kupić dom we Włoszech na takich samym zasadach jak Włosi.
Rok 2024 to dobry czas na zakup nieruchomości we Włoszech ponieważ ceny są nadal historycznie niskie.
Trzeba się liczyć jednak z tym, że proces zakupu domu w Italii różni się od tego w Polsce nie tylko pod względem prawnym, ale również kulturowym. Bez znajomości języka włoskiego, lokalnych zwyczajów, specyfiki rynku i włoskiego temperamentu, może nie być tak łatwo jak to się wydaje, już nawet na wstępnym etapie negocjacji ceny.
SPIS TREŚCI:
Czy Polak może kupić dom we Włoszech?
Polak bez jakichkolwiek przeszkód formalnych, dokładnie tak samo jak każdy Włoch czy Włoszka, może kupić dom w Italii. Nie ma żadnych prawnych przeszkód z tym związanych. Nie musi dostać zgodny od żadnego organu na zakup domu we Włoszech. Wystarczy mieć wyrobione codice fiscale. Dalsza droga to formalności uwzględniające specyfikę kraju, w tym różnice prawne i międzykulturowe. Zakup domu we Włoszech to marzenie wielu Polek i Polaków.
Zakup domu we Włoszech krok po kroku
Pierwszym, najważniejszym krokiem jaki trzeba podjąć jest znalezienie tej jedynej, wymarzonej nieruchomości. Następnie, po sprawdzeniu wszystkich dokumentów, trzeba złożyć ofertę kupna. Później zostaje już tylko wizyta u zaufanego notariusza. Zakup domu we Włoszech zdaje się być dość łatwy w teorii, ale nie w praktyce. W praktyce trzeba mieć porządny know-how, znać język włoski, znać zasadę że “my mamy zegarki a oni mają czas”, albo po prostu mieć dobrego prawnika.
Jak kupić mieszkanie we Włoszech?
W dużym uproszeniu, kroki, które należy podjąć by zakupić nieruchomość w słonecznej Italii to:
- znalezienie domu, mieszkania, działki
- oględziny nieruchomości
- sprawdzenie dokumentacji w tym legalności budynku i weryfikacja obciążeń lokalu
- negocjacje ceny
- złożenie oferty, przyjęcie jej i ewentualna rejestracja
- opłacenie zadatku
- weryfikacja dostarczonych dokumentów
- opłacenie podatków i podpisanie aktu u notariusza
- wpis do księgi wieczystej
- przepisanie mediów, wody, prądy gazu, podatków
Koszty zakupu nieruchomości we Włoszech
Koszty zakupu nieruchomości we Włoszech zależą od wielu czynników.
PONIŻSZA TABELA PRZEDSTAWIA ORIENTACYJNE KOSZTY ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI WE WŁOSZECH W I KWARTALE 2024 ROKU.
| szukanie + sprawdzanie + umawianie na oglądanie nieruchomości | 100 euro – 600 euro |
| wstępny prawny due diligence nieruchomości czyli sprawdzenie jej pod względem prawnym i ewentualnie architektonicznym | w ramach pomocy prawnej przy zakupie, patrz niżej |
| negocjacje ceny | zależy od wielu czynników; zwykle 2% – 15% można negocjować |
| wynagrodzenie notariusza | zależy od wielu czynników ok. 1,5 – 3% wartości domu |
| podatek rejestrowy od nieruchomości, zwany przez niektórych podatkiem katastralnym, (w rzeczywistości odpowiednik polskiego PCC – podatku od czynności cywilnoprawnych albo VAT) płatny na akcie notarialnym | od 2% do 9% wartości katastralnej domu przy nieruchomościach z rynku wtórnego, przy nieruchomościach od developera 4 albo 10% ale ceny rynkowej; podatek uwzględniony już w wycenie notariusza |
| koszt agencji nieruchomości, jeśli jest | zwykle 3-5% wartości nieruchomości + vat |
| koszt prawników | 3% wartości nieruchomości + vat, nie mniej niż 3.700 euro + vat |
Przykład zakupu domu za 100 tysięcy euro:
– szukanie, sprawdzanie, umówienie oglądania: 500 EUR
– wynegocjowanie upustu w ramach ceny: 8.000 EUR
– wynagrodzenie notariusza: ok. 2.500 EUR
– podatek od nieruchomości (podatek rejestrowy, standardowo 9% wartości katastralnej, nigdy nie mniej niż 1.100 euro): np. ok. 4.000 EUR
– koszt włoskiej agencji nieruchomości: ok. 4.500 EUR
– koszt pomocy prawnej: ok. 4.500 EUR
Łączny średni koszt zakupu, przy cenie ostatecznej 100.000 EUR: 116.000 EUR
Łączny średni koszt zakupu, przy założeniu wynegocjowania ceny o 8%: 108.000 EUR
Szukanie i oglądanie domów we Włoszech
Z szukaniem domów we Włoszech bywa różnie. Domy muszą spełniać konkretne kryteria, a jest ich jak się okazuje całkiem sporo. Należy się zastanowić przede wszystkim, w którym regionie kupić dom we Włoszech. Czy wybrać dom czy mieszkanie, a także czy ma być z widokiem na morze, na miasto czy może na gaje oliwne. Czy w nowym budownictwie, czy gotowe do zamieszkania czy do remontu. Czy jako drugi dom dla siebie czy jako inwestycja pod wynajem. Do tego wszystkiego należy dodać oczekiwania pogodowe i różne style architektoniczne.
Oczywiście pomagamy również w znalezieniu domu we Włoszech.
Po wybraniu interesującej nieruchomości można przystąpić do jej oglądania i pojawiają się dwie opcje:
- przyjechać do Italii i obejrzeć na własne oczy wybrane nieruchomości
- kupić nieruchomość online.
Pomagamy nie tylko w szukaniu domu we Włoszech, ale i jej zdalnym oglądaniu.
Okazje sprzedaży domów nad morzem
Wśród ofert w internecie pojawiają się okazyjnie tanie domy we Włoszech nad morzem. Należy wówczas zwrócić uwagę czy jest to sprzedaż własności lokalu czy też tzw. nuda proprieta (tzw. goła własność) czyli zakup nieruchomości z lokatorem, który ma prawo mieszkać w nieruchomości aż do swojej śmierci (tzw. umowa dożywocia). Są to zazwyczaj osoby starsze, często bezdzietne, które sprzedają swoje lokale za swojego życia po to by mieć pieniądze i jednocześnie mieć prawo zamieszkiwania w nieruchomości lub jej części aż do swojej śmierci. Domy umiejscowione na wybrzeżu, blisko plaży z reguły nie są tanie, należy więc szukać przyczyny skrajnie niskiej ceny. Zazwyczaj chodzi właśnie o nuda proprieta.
Włoskie strony z nieruchomościami
Może się zdarzyć jednak tak, że wyszukiwanie nieruchomości we Włoszech sprawia komuś niesamowitą frajdę. Wtedy pojawia się najważniejsze pytanie: gdzie szukać rzetelnych ogłoszeń z domami na sprzedaż we Włoszech?
Otóż odpowiedź brzmi: przede wszystkim na trzech włoskich portalach ogłoszeniowych, na których jest 90% nieruchomości dostępnych na włoskim rynku – tj. na portalach idealista, immobiliare lub casa.
Pomagamy w szukaniu nieruchomości we Włoszech, sprawdzaniu ich i umawianiu na spotkania. Bez znajomości języka włoskiego w tym zakresie jest niezwykle trudno.
Jest też alternatywna opcja czyli przyjazd do Włoch do miejscowości, w której jesteśmy zakochani, a następnie pójście do lokalnego baru i poproszenie lokalnych Włochów łamanym włoskim o to by pokazali wam domy na sprzedaż w danym miasteczku. Ta metoda się świetnie sprawdza bo dzięki temu możecie znaleźć perełki, których nie znajdziecie na włoskich portalach z nieruchomościami. Metoda ta jest dla tych, którzy dokładnie wiedzą w którym mieście we Włoszech chcą kupić dom.
Sprawdzenie obciążeń lokalu
Rzetelne sprawdzenie dokumentacji nieruchomości to klucz do udanej transakcji. Nie jest to jednak łatwe ponieważ we Włoszech nie ma elektronicznych ksiąg wieczystych takich jak w Polsce. Poza tym dokumentacja posiadana przez agencję nieruchomości lub sprzedającego często jest niepełna. Tu już wchodzimy my – prawnicy, po to byście dokładnie wiedzieli co kupujecie i czy czasem nie kupujecie nieruchomości z lokatorami lub zadłużeniem przewyższającym jej wartość lub też czy czasem nieruchomość nie została nielegalnie wybudowana lub wyremontowana. Zasada jest taka, że we Włoszech na każdą rozbudowę lub remont z zewnątrz budynku potrzebna jest zgoda odpowiedniego urzędu. Włosi często najpierw przeprowadzają remont, a później myślą, jeśli w ogóle, o ewentualnych zgodach. To sprawia, że zwłaszcza na południu Włoch, jedynie co dziesiąta nieruchomość jest gotowa do sprzedaży. Cała reszta wymaga procedury legalizacji, z którą wiążą się dodatkowe koszty, które z zasady powinien pokryć sprzedający. Uważaj więc by nie kupić we Włoszech nieruchomości, za której legalizację później będziesz musiał płacić ty, albo w ogóle będziesz zmuszony ją wyburzyć.
Negocjacje ceny
Włosi lubią i wiedzą jak się targować. Na szczęście w Italii targuje się ceny nieruchomości w dół, a nie w górę, jak w niektórych innych krajach, zwłaszcza w Skandynawii. To jest sztuka osiągnąć kompromis co do ceny, która zadowoli obie strony i jednocześnie nie urazi sprzedającego. Obrażony Włoch nie sprzeda nieruchomości choćby proponowało się mu za nią miliony. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu opanowaliśmy sztukę negocjacji i wiemy jak zrobić by nieruchomość trafiła w Wasze ręce za dobrą cenę.
Notariusz we Włoszech
Notariusze we Włoszech mają bardzo różne praktyki w zależności od regionu. Trzeba uważać bo dość często w przypadku aktów z obcokrajowcami zdarza się, że robią wszystko by zminimalizować swoją odpowiedzialność za akt. Na przykład zwalniają się z odpowiedzialności za analizę dokumentów załączonych do aktu. Ważna jest również forma aktu kupna-sprzedaży oraz ewentualnego pełnomocnictwa udzielonego w Polsce, za którego formę włoscy notariusze nie biorą odpowiedzialności. Co więcej, trzeba uważać na wyceny aktu, bo u różnych notariuszy mogą się one znacznie różnić. Doskonale wiemy z doświadczenia, że notariusze we Włoszech mają swoje triki i pułapki! Lepiej na nie uważać. Z wielu różnych względów nie polecamy również notariusza, którego poleca agencja nieruchomości. Zawsze lepiej gdy na transakcję spojrzy profesjonalista z zewnątrz, a nie ten który już aktem się zajmował.
Wpis do księgi wieczystej we Włoszech
Zarejestrowanie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej we Włoszech trwa. Zaktualizowaną księgę wieczystą wraz z zarejestrowanym aktem notarialnym kupujący dostaje teoretycznie do około 30 dni od dnia aktu notarialnego. W praktyce bywa z tym różnie. Zresztą trzeba tego samemu dopilnować, bo zarobieni pracą notariusze nie mają czasu dbać o Twoje interesy i wysyłać Ci dokumentów. Zresztą to dotyczy generalnie współpracy z Włochami – informacje dostajesz zawsze partiami i ewentualnie wtedy, gdy o nią poprosisz, choć też nie zawsze.
Podatek rejestrowy, podatek katastralny i podatek od nieruchomości we Włoszech
Wysokość tak zwanego podatku katastralnego (właściwa nazwa to podatek rejestrowy) płaconego przy akcie notarialnym zależy m.in. od tego czy kupujecie nieruchomość nowo wybudowaną czy też z drugiej ręki, od tego czy kupujecie nieruchomość jako prima casa (pierwszy dom, w którym masz faktyczne miejsce zamieszkania) czy jako seconda casa (drugi dom, ten “wakacyjny”) oraz od wartości katastralnej nieruchomości, a w pewnych wypadkach od rzeczywistej ceny, którą ustaliły strony. Waha się on od 2 do 9% wartości katastralnej nieruchomości, a w wypadku nieruchomości z pierwszej ręki 4% albo 10% ceny rynkowej. W wypadku zakupu nieruchomości jako prima casa wiążą się z tym obowiązki związane z zameldowaniem oraz ewentualnym przeniesieniem rezydencji podatkowej. To wszystko może rodzić szereg konsekwencji fiskalnych dla kupującego, czasem dobrych a czasem złych, zależnie od jego indywidualnej sytuacji.
W wypadku zakupu jako seconda casa, dochodzi jeszcze płatny co roku podatek od nieruchomości, ale już w znacznie niższej wartości (ok. 1% wartości katastralnej nieruchomości, w zależności od gminy). W przeciwieństwie do Polski, każda nieruchomość we Włoszech ma określoną wartość katastralną, która zwykle jest dużo mniejsza niż jej cena rynkowa. Określić ją można w oparciu o współczynniki określone w księdze wieczystej nieruchomości i algorytm określonej gminy położenia nieruchomości.
Podatek VAT od nieruchomości we Włoszech
Podatek VAT od nieruchomości jest płacony w wypadku gdy zakup dotyczy nieruchomości z rynku pierwotnego, tych od dewelopera. Wówczas wynosi on 10% ceny zakupu w wypadku seconda casa, a 4% ceny zakupu w wypadku prima casa. Co ważne, w ogłoszeniach podawane są ceny netto. Do nich należy dodać ww. procent podatku VAT. Pamiętajmy, że mowa tu o cenach zakupu, a nie o wartości katastralnej nieruchomości, co oznacza że koszty zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego są w zdecydowanej większości wypadków wyższe niż z rynku wtórnego.
