SPIS TREŚCI:
Wstęp do kompletnego przewodnika z aktualnymi danymi
Ceny nieruchomości we Włoszech w 2025 roku nadal pozostają atrakcyjne na tle Europy Zachodniej. Choć Mediolan, Rzym i Wenecja utrzymują wysokie stawki, południe kraju wciąż oferuje domy i mieszkania w bardzo dobrych cenach.
Włochy kuszą także atrakcyjnymi cenami działek, ale uzyskanie pozwoleń i kontakt z urzędami potrafi zająć miesiące. Dlatego dla większości kupujących bardziej opłacalny i prostszy jest zakup gotowego domu lub mieszkania.
W tym artykule znajdziesz aktualne dane rynkowe, ceny w regionach i pełne koszty zakupu nieruchomości we Włoszech. To praktyczny przewodnik dla osób planujących zakup domu, apartamentu lub inwestycję pod wynajem w Italii.
Najważniejsze informacje w skrócie:
- Średnia cena krajowa na rynku wtórnym: 1 815 EUR/m² (Q3 2025, spadek 0,7% kw/kw)
- Najtaniej: Kalabria 951 EUR/m², Molise 929 EUR/m², Sycylia 1 168 EUR/m²
- Najdrożej: Mediolan 5 400, Bolzano 4 598 EUR/m², Wenecja 4 562 EUR/m²
- Całkowity koszt zakupu: +16-25% do ceny domu (podatki, notariusz, agencje)
- Trend: stabilizacja w dużych miastach, delikatne spadki w małych miejscowościach
Źródło: Idealista (październik 2025)
Ile naprawdę kosztuje mieszkanie we Włoszech?
Rynek nieruchomości we Włoszech w 2025 roku nadal pozostaje atrakcyjny w porównaniu z Polską i innymi krajami Europy Zachodniej. To, gdzie kupisz dom, ma ogromny wpływ na cenę – różnice między regionami sięgają nawet 400%.
Tu znajdziesz kompleksowy Przewodnik gdzie kupić dom we Włoszech w 2025
Aktualna sytuacja na rynku
W III kwartale 2025 średnia cena domów z rynku wtórnego spadła o 0,7% do 1 815 EUR/m². W skali roku spadek wyniósł 1,9%.
Co to oznacza w praktyce?
- Stabilne ceny w dużych miastach (Rzym, Mediolan, Wenecja).
- Drobne spadki cen w małych miasteczkach.
- Dobry moment na zakup – wiele okazji przed końcem roku.
Warto wiedzieć!
Od 2013 roku ceny nieruchomości spadły średnio o ok. 25%. W czasie pandemii 2020 osiągnęły minimum ~1 950 EUR/m², a następnie powoli się odbudowały.
Jak interpretować dane o cenach nieruchomości we Włoszech
Zawsze podkreślam i przypominamy naszym klientom, że dane publikowane przez portale takie jak Idealista czy Immobiliare.it dotyczą cen ofertowych, czyli tych, które sprzedający umieszczają w ogłoszeniach. W praktyce finalna cena transakcyjna może być niższa, w zależności od regionu i stanu nieruchomości.
Na różnice między regionami wpływają głównie:
- Lokalizacja i infrastruktura – północ Włoch (Lombardia, Veneto, Emilia-Romania) ma silną gospodarkę i lepsze połączenia komunikacyjne, co podnosi ceny.
- Turystyka – w regionach takich jak Toskania, Apulia czy Sycylia ceny nieruchomości są napędzane sezonowo.
- Stan techniczny budynku – starsze domy wymagające remontu mogą kosztować nawet o połowę mniej niż te po renowacji.
- Typ nieruchomości – mieszkania w centrach miast i apartamenty z widokiem na morze są zwykle wyceniane wyżej niż domy w głębi lądu.
Ceny według regionów – gdzie są najtańsze, a gdzie najdroższe nieruchomości we Włoszech
Dane z Idealista i eXp Realty Italy pokazują, że północ kraju wciąż napędza wzrost cen, podczas gdy południe pozostaje atrakcyjne dla inwestorów.
Najdroższe regiony Włoch (październik 2025)
- Trentino-Alto Adige: ~3 285 EUR/m² (+7% r/r)
- Valle d’Aosta: ~2 500 EUR/m²
- Lombardia (Mediolan): 4 986-5 143 EUR/m²
Ciekawostka!
Mediolan przegonił Wenecję jako najdroższe miasto we Włoszech.
Regiony centralne Włoch
- Lacjum (Rzym): ~3 230 EUR/m² (+6,4% r/r)
- Toskania: ~2 400 EUR/m²
Najtańsze regiony Włoch
- Molise: ~929 EUR/m² (+3,3% r/r)
- Kalabria: 951 EUR/m² (+0,3% r/r)
- Sycylia: 1 168 EUR/m² (+0,4% r/r)
- Umbria: ~1 100 EUR/m²
Najtańsze miasto: Caltanissetta (Sycylia) – 724 EUR/m²
Ceny w największych miastach (Q3 2025)
| Miasto | Cena EUR/m² | Zmiana r/r |
| Mediolan | 5.143 | +3,1% |
| Bolzano | 4.598 | +7% (2024) |
| Wenecja | 4.562 | +2,1% |
| Rzym | 3.230 | +6,4% |
| Florencja | ~4.365 | stabilnie |
| Bolonia | ~3.566 | stabilnie |
| Neapol | 2.712 | umiarkowany wzrost |
| Palermo | 1.341 | stabilnie |
Źródło: Idealista, Q3 2025
Uwaga!
Ceny mają charakter orientacyjny i opierają się na ofertach, nie transakcjach. Przed zakupem nieruchomości zawsze warto zweryfikować bieżące stawki
Czy warto kupić dom we Włoszech w 2025 roku?
Według raportu Patrigest, w pierwszej połowie 2025 roku liczba transakcji na rynku mieszkaniowym wzrosła o 11,2% r/r, przekraczając 172 tysiące sprzedaży. W największych miastach ceny wzrosły średnio o 2,5%, co potwierdza, że włoski rynek nieruchomości pozostaje stabilny i wciąż przyciąga nowych kupujących.
Kto kupuje najczęściej?
Dominują pary z dziećmi (78%) oraz młode małżeństwa szukające stabilizacji (64%). Coraz więcej transakcji dotyczy również inwestycji w drugi dom lub nieruchomość wakacyjną (ok. 36%).
Domy wakacyjne – czy to się opłaca?
Tak, szczególnie w regionach turystycznych i miastach uniwersyteckich.
Według prognoz włoskiej federacji agentów nieruchomości FIMAA, tzw. drugie domy odnotowują wzrost liczby transakcji… prawdopodobnie również jako domy, w których można mieszkać przez cały rok.
Najczęstsze strategie inwestycyjne:
- Wynajem krótkoterminowy (np. Airbnb) – popularny w rejonach turystycznych,
- Wynajem długoterminowy studentom (Bolonia, Mediolan, Rzym),
- Użytkowanie sezonowe – dom na własne wakacje, wynajem zimą,
- Zakup z istniejącymi umowami najmu – stabilny przychód od pierwszego dnia.
Ile naprawdę kosztuje zakup domu na przykładzie zakupu domu za 100 000 EUR we Włoszech
Cena zakupu to jedno, ale realny koszt to +16-25% więcej. Poniżej znajdziesz przykładowe koszty, które należy doliczyć do ceny nieruchomości.
- Szukanie, sprawdzanie i umawianie oglądania: średnio 500 EUR
- Wynagrodzenie notariusza: ok. 2 000 EUR
- Podatek od nieruchomości (podatek rejestrowy – standardowo 9% wartości katastralnej, nigdy mniej niż 1 100 EUR): np. ok. 4 000 EUR
- Koszt włoskiej agencji nieruchomości: ok. 3 000 EUR + 22% VAT
- Koszt pomocy prawnej: ok. 4 500 EUR + 22%/23% VAT
Z naszego doświadczenia wynika, że przy nieruchomości o wartości 100 000 EUR można wynegocjować upust w wysokości 8000 EUR (w przypadku wyboru naszych usług, negocjacje są ujęte w cenie).
Łączny średni koszt zakupu przy cenie ostatecznej 100 000 EUR: ok. 116 000 EUR
Łączny średni koszt zakupu przy założeniu obniżenia ceny o 8%: ok. 108 000 EUR
Więcej szczegółów znajdziesz w naszym artykule: Jak kupić dom we Włoszech w 2025
Pamiętaj!
To jedynie przykład oparty na tym, jak to wygląda w naszym przypadku. Nie traktuj tego jako sztywnego cennika, a raczej jako ilustrację całego procesu.
Przeczytaj także o tym, jakie są Koszty utrzymania domu we Włoszech
Podsumowanie
Włochy pozostają jednym z najtańszych rynków Europy Zachodniej z doskonałym stosunkiem jakości życia do ceny. Kluczem jest dobór regionu do Twojego budżetu i celu zakupu.
Co warto zapamiętać?
| Kluczowe dane | 2025 |
| Średnia cena | 1 815 EUR/m² |
| Najtaniej | Kalabria 951 EUR/m² |
| Najdrożej | Mediolan 5 143 EUR/m² |
| Całkowity koszt zakupu | +16-25% |
| Trend | stabilizacja, okazje na prowincji |
| ROI z wynajmu | 5-8,5% rocznie (uwaga! jest to mocno związane z lokalizacją nieruchomości) |
Po ponad 400 zrealizowanych transakcjach wiemy jedno – każda historia zakupu domu we Włoszech jest inna. Dlatego pomagamy dobrać region, budżet i typ nieruchomości dokładnie do Twoich potrzeb. Naszym celem jest, by Twój włoski dom był nie ryzykiem, a spełnieniem marzeń. Skontaktuj się z nami i porozmawiaj o swoim planie zakupu
Źródła i dodatkowe materiały
Aktualne ceny nieruchomości: Idealista – portal nr 1 we Włoszech Immobiliare.it – trendy rynkowe
Raporty i analizy: Global Property Guide – Italy Market Analysis My Dolce Casa – Italy Real Estate Report 2025 Investropa – Italy Property Market
Dane statystyczne: Istat – oficjalne statystyki włoskie Trading Economics – Italy House Price Index
Szczegółowe analizy regionalne:Idealista News – Rome vs Milan 2025 Idealista News – Regional Price Trends Patrigest Report – H1 2025 Market Outlook
Ostatnia aktualizacja: październik 2025
Źródła: Idealista (główny portal nieruchomości we Włoszech), Istat (włoski instytut statystyczny), Immobiliare.it, Global Property Guide, eXp Realty Italy, Patrigest.
Wszystkie dane dotyczące cen, kosztów, oprocentowania i zwrotów z inwestycji pochodzą z raportów kwartalnych i analiz branżowych. Warto pamiętać, że sytuacja rynkowa oraz przepisy podatkowe we Włoszech mogą się zmieniać, dlatego przed podjęciem decyzji inwestycyjnej zaleca się weryfikację najnowszych danych.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Czy ceny nieruchomości we Włoszech nadal spadają?
Nieznacznie. Istat odnotował wzrost o 4,4% r/r w Q1 2025, a spadek o 0,7% w Q3 – rynek stabilizuje się.
Jaki budżet trzeba mieć na zakup nieruchomości we Włoszech?
- do 50 000 EUR: małe mieszkania na południu
- 50-100 000 EUR: domy w regionach południowych
- 100-200 000 EUR: środkowe Włochy
- 200 000+ EUR: Rzym, Mediolan, północ
Pamiętaj! Do ceny nieruchomości dodaj ok. +20% na koszty transakcyjne.
Które regiony Włoch mają najlepszy stosunek ceny do jakości życia?
- Abruzzo (~1 200 EUR/m²) – blisko morza i gór
- Molise (~929 EUR/m²) – spokojne, tanie życie
- Puglia (~1 300 EUR/m²) – jej popularność rośnie
Czy Polak może dostać kredyt hipoteczny we Włoszech?
Tak, choć wymagania są wyższe – większy wkład własny i szczegółowa dokumentacja. Średnie oprocentowanie: ~2,71% (czerwiec 2025).
Dla kogo zakup nieruchomości we Włoszech jest najbardziej opłacalny?
- Do 100 000 EUR – południe: Kalabria, Sycylia, Basilicata – tanie domy w małych miejscowościach.
- 100-200 000 EUR – środkowe Włochy: Umbria, Marche, Abruzzo – domy w dobrym stanie lub z potencjałem inwestycyjnym.
- Inwestycja w wynajem krótkoterminowy –Toskania, Wenecja, Lago di Garda.
- Wynajem długoterminowy – Mediolan, Bolonia, Padwa – stabilny popyt studencki.
- Na emeryturę – południe Włoch z podatkiem preferencyjnym 7% przez 9 lat dla emerytów zagranicznych.
