Podatek katastralny we Włoszech

Zakup nieruchomości we Włoszech wiąże się z obowiązkiem zapłaty określonych podatków. Ich wysokość zależy m.in. od tego, czy kupujemy prima casa czy seconda casa, z rynku pierwotnego czy wtórnego, oraz jaka jest wartość katastralna nieruchomości.

Podatek, który wiele osób potocznie nazywa „katastralnym”, jest pobierany jednorazowo przez notariusza w momencie zakupu (tzw. imposta di registro) – można go porównać do polskiego PCC czyli podatku od czynności wyilnoprawnych, który w Polsce wynosi 2% ceny sprzedaży. 

Ewentualnie, niektórzy mówiąc o „podatku katastralnym”, mają na myśli tzw. podatek IMU czyli odpowiednik polskiego podatku nieruchomości, płatny we Włoszech co roku w wypadku zakupu jako seconda casa.

Pamiętaj!
Podatek imposta di registro (czyli ww. odpowiednik polskiego PCC) płacisz przed podpisaniem aktu. Nie zostawiaj tego na ostatnią chwilę.

Jeśli dopiero zaczynasz temat, sprawdź też nasz praktyczny przewodnik: Jak kupić dom we Włoszech – krok po kroku

Kataster nieruchomości we Włoszech – co to znaczy?

We Włoszech każda nieruchomość ma swoją wartość katastralną, wyliczaną według algorytmu opartego m.in. na lokalizacji, wieku budynku, charakterystyce konstrukcji i historii remontów.

Znając współczynnik katastralny zapisany w księdze wieczystej, można tę wartość obliczyć.

Wartość katastralna zależy m.in. od regionu i gminy, położenia nieruchomości, roku budowy oraz przeprowadzonych remontów, dlatego jej wysokość może znacząco różnić się pomiędzy poszczególnymi lokalizacjami.

Wzór na wartość katastralną (Valore Catastale)

Wartość katastralna, od której naliczany jest podatek przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, oblicza się według prostego wzoru:

Wartość katastralna = Rendita Catastale × Współczynnik (Multiplicatore)

Gdzie Rendita Catastale to wartość przypisana nieruchomości w katastrze, widoczna w dokumentach notarialnych i księdze wieczystej.

Najczęściej stosowane współczynniki (Multiplicatori):

• 115,5 – dla nieruchomości kupowanej jako prima casa (pierwszy dom)
• 126 – dla nieruchomości kupowanej jako seconda casa (drugi dom, kategorie A i C)
• 168 – dla nieruchomości luksusowych (kategorie A/1, A/8, A/9)

Kategorię katastralną nieruchomości (np. A/2 czy A/1) znajdziesz w Visura Catastale (włoski odpowiednik ksiąg wieczystych).

Pamiętaj!
To właśnie wartość katastralna, a nie cena rynkowa, jest podstawą do obliczenia podatku 2% lub 9%.

Warto wiedzieć!
Wartość katastralna jest zazwyczaj znacznie niższa niż cena rynkowa – w wielu przypadkach oscyluje ok. 30%. Są jednak przypadki, w których wartość katastralna odbiega od typowej proporcji i może być wyższa lub niższa w zależności od lokalnych aktualizacji katastru.

Co więcej, może się ona zmienić w związku z Twoim zakupem. Wartości katastralne są rzadko aktualizowane, a zakup nieruchomości może prowadzić do jej aktualizacji.

Wysokość podatków przy zakupie nieruchomości

1. Zakup z rynku pierwotnego – tylko podatek VAT

Podatek VAT płacimy wtedy, gdy kupujemy od „dewelopera” lub firmy, która przeprowadziła prace budowlane w ciągu 5 lat od ich zakończenia. Jeżeli od zakończenia prac minęło więcej niż 5 lat, transakcja może zostać rozliczona jak zakup z rynku wtórnego, czyli bez VAT i z podatkiem naliczanym od wartości katastralnej.

Pamiętaj!
VAT zawsze liczy się od ceny rynkowej, dlatego zazwyczaj jest wyższy niż podatek od rynku wtórnego.

2. Zakup z rynku wtórnego – odpowiednik polskiego PCC

Przy zakupie od osoby fizycznej nie płacimy VAT. Notariusz nalicza podatek oparty na wartości katastralnej:

Podatek ten we Włoszech jest funkcjonalnym odpowiednikiem polskiego PCC.
Przykład:

Kupujesz mieszkanie jako prima casa. Rendita catastale wynosi 600 €. 600 × 115,5 = 69 300 € → 2% = 1 386 € podatku (u notariusza).

Ten sam lokal jako seconda casa: 600 × 126 = 75 600 € → 9% = 6 804 € podatku.

Dodatkowe opłaty u notariusza

Do powyższego podatku dolicza się:

• opłaty za wpisy w księgach wieczystych,
• opłatę katastralną,
• opłatę hipoteczną,
• opłatę archiwalną.

Zwykle łącznie wynoszą ok. 200-600 €.

Warto wiedzieć, że opłaty te są w większości stałe, a nie procentowe.

Opłata katastralna (Imposta Catastale) oraz opłata hipoteczna (Imposta Ipotecaria) są to kwoty stałe: zazwyczaj po 50 € dla transakcji prima casa oraz po 200 € dla seconda casa lub zakupu przez spółkę. Wysokość tych opłat może się minimalnie różnić między regionami.

Żeby notariusz mógł sporządzić akt, musisz mieć nie tylko środki na podatek i opłaty, ale też włoski numer podatkowy tzw.codice fiscale. Obecnie nie jest tak łatwo go uzyskać i lepiej nie zostawiać tego na ostatnią chwilę.

Podatek od mienia ruchomego (mebli)

Jeśli nieruchomość kupowana jest wraz z meblami, to zdarza się, że będzie obowiązywał również dodatkowy podatek: 3% zadeklarowanej wartości wyposażenia. Jest to raczej rzadko stosowana praktyka.

W takim wypadku przy akcie sporządzany jest osobny protokół z listą elementów ruchomych i ich orientacyjną wartością.

Rada od nas – nie kombinuj!
Niektórzy próbują zadeklarować meble jako „symboliczny 1 €”. Włoski urząd skarbowy może to zakwestionować. Lepiej wpisać realistyczną wartość np. 1 000 € za używane wyposażenie.

Nieruchomości luksusowe – wyższe stawki podatków

Jeśli kupowana nieruchomość należy do kategorii tzw. luksusowych, zasady są inne:

• na rynku wtórnym podatek zawsze wynosi 9% wartości katastralnej,
• na rynku pierwotnym VAT to 22%, niezależnie od tego, czy byłaby to potencjalnie prima czy seconda casa.

Za nieruchomość luksusową uważa się m.in. budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej przekraczającej 240 m², liczonej bez balkonów, tarasów, piwnic, strychów, schodów i miejsc parkingowych.

Pamiętaj!
W przypadku takiej klasy nieruchomości nie przysługuje ulga na prima casa.

IMU – coroczny podatek od drugiego domu

Właściciel nieruchomości klasyfikowanej jako seconda casa ma obowiązek opłacania corocznego podatku IMU, niezależnie od podatku zapłaconego przy zakupie.

Kluczowe informacje o IMU:

• Zwolnienia: z podatku IMU (Imposta Municipale Unica) zwolnione jest główne miejsce zamieszkania (Prima casa), pod warunkiem, że nie jest to nieruchomość luksusowa.
• Podstawa i stawka: podatek jest obliczany na podstawie wartości katastralnej, a jego dokładna stawka jest ustalana przez daną gminę (Comune) i nie może przekroczyć określonego pułapu.
• Płatność: podatek IMU jest płacony w dwóch ratach rocznie (zazwyczaj w czerwcu i grudniu).

Podsumowanie

Podatek katastralny (rozumiany jako podatek pobierany przy zakupie z rynku wtórnego) to jeden z kilku elementów kosztów zakupu nieruchomości we Włoszech. Jego wysokość zależy przede wszystkim od:

• typu zakupu (prima vs seconda casa),
• rynku (pierwotny vs wtórny),
• klasyfikacji nieruchomości (zwykła vs luksusowa),
• wartości katastralnej lub rynkowej.

Dobrze dobrana forma zakupu oraz właściwa interpretacja klasy nieruchomości mogą znacząco wpłynąć na łączny koszt transakcji.

We Włoszech większość transakcji odbywa się na rynku wtórnym, który niemalże zawsze jest korzystniejszy podatkowo niż zakup bezpośrednio od dewelopera.

Zachęcamy również do obejrzenia naszej rozmowy na YouTube – Podatki przy zakupie nieruchomości we Włoszech  | IMU, wynajem, ulgi i błędy

FAQ – Najczęściej zadawane pytania