Ceny nieruchomości we Włoszech są bardzo atrakcyjnie w porównaniu do innych europejskich krajów, w tym do Polski. Najtańsze są domy i mieszkania na południe od Rzymu, nieco droższe na północy Włoch. Ceny zakupu działki we Włoszech również są konkurencyjne, niemniej czekanie na różnego typu zezwolenia od urzędów i walka z włoską biurokracją sprawia, że zdecydowanie łatwiej jest zainwestować pieniądze w gotowy dom czy mieszkanie. To gdzie kupimy dom we Włoszech ma bezpośrednie przełożenie na cenę nieruchomości. Warto więc odpowiedzieć sobie na pytanie jaki się ma budżet na zakup nieruchomości w Italii i dostosować do tego swoje oczekiwania. We Włoszech atrakcyjne są także koszty związane z zakupem nieruchomości tj. wynagrodzenie notariusza i podatki, które można zoptymalizować, a także koszty jej utrzymania. Dodatkowo w pewnych wypadkach możemy liczyć na 110% lub 50% dofinansowania związane z remontem nieruchomości we Włoszech.
SPIS TREŚCI:
Aktualne ceny nieruchomości we Włoszech
Często pytają nas Państwo ile kosztuje mieszkanie we Włoszech. Jeśli odniesiemy ceny mieszkań i domów do wykresu wartości metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej na przestrzeni ostatnich ośmiu lat, to wówczas możemy zauważyć, że spadły one o ok. 20%.
Ile kosztuje mieszkanie we Włoszech?
Na początku 2020 r. ceny te były rekordowo niskie, bo ok. 1950 EUR/m2, by osiągnąć minimalny wzrost jeszcze w tym samym roku. W 2022 r., czyli w tzw. drugim roku pandemii Covid-19, zauważamy znów minimalny spadek wartości 1 metra powierzchni mieszkalnej do ok. 2000 EUR za m2, gdy jeszcze w 2013 r. było to ok. 2500 EUR/m2.
Rynek domów wakacyjnych
Według prognoz agentów nieruchomości Fimaa, włoskiej federacji agentów nieruchomości, (48% ankietowanych), tzw. drugie domy również odnotują wzrost liczby transakcji w 2022 r. w porównaniu z 2021 r., prawdopodobnie również jako domy, w których można mieszkać przez cały rok. Silny popyt doprowadzi do dalszego wzrostu średnich cen sprzedaży w 2022 r. według 38,4% pośredników, przy czym 55,3% zapytanych oczekuje stabilizacji cen.
Zwłaszcza dla tych, którzy mają stałą pracę, zakup nieruchomości pozostaje bez wątpienia najlepszą inwestycją w tych czasach, także po to, by na nich zarabiać. Warto przemyśleć zakup lokalu z już istniejącymi umowami najmu lub wynajmować je np. dla studentów. Można też wynajmować nieruchomość przez część roku, a dodatkowo korzystać z domu w trakcie wakacji.
Ceny mieszkań we Włoszech 2024
Każdy region Włoch jest odmienny pod wieloma względami, nie inaczej jest również w odniesieniu do rynku nieruchomości. Dane za 2021 r. pokazują, że najdrożej jest w Trentino Alto Adige, czyli na północy w okolicach alpejskich słynących ze stoków narciarskich. Cena sprzedaży za 1 metr kwadratowy osiąga tam pułap ok. 2850 EUR. Kolejny drogi region to również północna Valle d’Aosta, czyli dolina Aosty (ok. 2500 eur). Lazio, gdzie położona jest stolica kraju, czyli Rzym, jest dopiero na 5. miejscu z wartością średnią ok. 2400 eur.
Najtaniej jest w Kalabrii, a różnica jest ogromna, bo średnio kształtuje się na poziomie 920 eur/m2. Dość tanio jest również w Molise, na Sycylii, w Umbrii, czyli ok. 1000-1100 EUR/m2.
Koszty związane z zakupem nieruchomości we Włoszech
Główne koszty związane z zakupem domu we Włoszech to koszty podatków, które zależą od wielu czynników – w tym od tego czy to Twój pierwszy czy drugi dom (prima czy seconda casa), koszty notariusza, ewentualnej agencji nieruchomości jeśli dom jest wystawiony przez agencję oraz prawników, którzy poprowadzą proces zakupu twojego domu od początku do końca.
PONIŻSZA TABELA PRZEDSTAWIA ORIENTACYJNE KOSZTY ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI WE WŁOSZECH W I KWARTALE 2024 ROKU.
| szukanie + sprawdzanie + umawianie na oglądanie nieruchomości | 100 euro – 600 euro |
| sprawdzenie nieruchomości pod względem prawnym | w ramach umowy |
| negocjacje ceny | 2% – 15% |
| wynagrodzenie notariusza | ok. 1,5 – 3% wartości domu |
| podatek rejestrowy od nieruchomości* | od 2% do 9% wartości katastralnej domu rynku wtórnego, od developera 4 albo 10% ale ceny rynkowej; podatek uwzględniony już w wycenie notariusza |
| koszt agencji nieruchomości, jeśli jest | zwykle 3-5% wartości nieruchomości + vat |
| koszt prawników | 3% wartości nieruchomości + vat, nie mniej niż 3.700 euro + vat |
*podatek rejestrowy od nieruchomości zwany przez niektórych podatkiem katastralnym, (w rzeczywistości odpowiednik polskiego PCC – podatku od czynności cywilnoprawnych albo VAT) płatny podczas aktu notarialnego
Przykład zakupu domu za 100 tysięcy euro:
- szukanie, sprawdzanie, umówienie oglądania: 500 EUR
- wynegocjowanie upustu w ramach ceny: 8.000 EUR
- wynagrodzenie notariusza: ok. 2.500 EUR
- podatek od nieruchomości (podatek rejestrowy, standardowo 9% wartości katastralnej, nigdy nie mniej niż 1.100 euro): np. ok. 4.000 EUR
- koszt włoskiej agencji nieruchomości: ok. 4.500 EUR
- koszt pomocy prawnej: ok. 4.500 EUR
Łączny średni koszt zakupu, przy cenie ostatecznej 100.000 EUR: 116.000 EUR
Łączny średni koszt zakupu, przy założeniu wynegocjowania ceny o 8%: 108.000 EUR
Prognozy cen mieszkań 2023-2025
Duże agencje nieruchomości publikują już na początku 2023 roku prognozy dalszego wzrostu na rynku nieruchomości mieszkalnych (choć nie tak dużego jak w 2022 r.), i to zarówno jeśli chodzi o ciągły niewielki wzrost cen, jak i jeszcze większy wzrost liczby transakcji sprzedaży nieruchomości. Sprzyja temu dostępność kredytów mieszkaniowych ze stałą stopą procentową, a także dodatkowym wsparciem państwowym dla młodych małżeństw.
Inny ważny czynnik tego wzrostu to program wsparcia dla osób dokonujących modernizacji i remontu swoich domów, czyli Superbonus 110%. Mimo iż miał się on zakończyć pod koniec 2021 r., został wznowiony na 2022 r., i to na dość atrakcyjnych warunkach. Sprawi to więc, iż nawet mieszkania i domy w gorszym stanie, do remontu, staną się atrakcyjną propozycją dla osób mniej zamożnych i przyczynią się liczbę dokonywanych transakcji.
Historyczne ceny mieszkań
A jak zachowywał się rynek włoskich mieszkań i domów w poprzednich latach, patrząc np. 40 lat wstecz? Czy był to ciągły wzrost czy też duże wahania? Redakcja tygodnika The Economist kilka lat temu pokusiła się o taką analizę, porównując również dane z innych krajów zachodnioeuropejskich, a także z USA. W okresie od 1. kwartału 1975 r. do 4. kwartału 2012 r. średnia zwyżka cen we Włoszech wyniosła 44,5%, przy pominięciu inflacji oraz niestabilności lira, jako poprzedniej waluty włoskiej. Nie wydaje się to jednak dużo, gdy spojrzymy na wzrost o ok. 120% we Francji, i ok. 130-140% w Hiszpanii i Wielkiej Brytanii w tym okresie. Jeśli spojrzymy na te ceny w kontekście siły nabywczej mieszkańców, czyli tzw. indeks „income to value”, widzimy że włoskie ceny nieruchomości odbiegają od równowagi na ok. 10%, podczas gdy we Francji wskaźnik ten wynosił 34%, a zatem o tyle ceny nieruchomości były „zawyżone” w stosunku do zarobków. Zapewne więc jasne jest już dlaczego warto kupić dom w słonecznej Italii.
